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中航地产(000043):投资性房地产公允价值计量管理办法(2014年12月)【2014年】

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成文时间:2014年12月30日 证券代码:000043
中航地产(000043):投资性房地产公允价值计量管理办法(2014年12月)【2014年】

第一章


中航地产股份有限公司
投资性房地产公允价值计量管理办法(修订)
(2014年12月29日经公司第七届董事会第二十二次会议审议通过)
第一章总则
第一条根据财政部《企业会计准则第3号一投资性房地产》及
《关于印发〈企业会计准则第39号一公允价值计量〉文件的通知》(财
会【2014】6号)的要求,结合公司采用投资性房地产公允价值计量
模式的工作实践,为进一步明确并规范公司相关账务处理及公允价值
确认方法,特对公司《投资性房地产公允价值计量管理办法(试行)》
进行修订。
第二章投资性房地产公允价值计量基本概念
第二条投资性房地产,是指为赚取租金或资本增值,或两者兼
有而持有的房地产,主要包括已出租的建筑物、已出租的土地使用权、
持有并准备增值后转让的土地使用权。
第三条公司采用公允价值模式计量投资性房地产,应当同时满
足下列条件:
一、 投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场,有确凿证据
表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的,可以对投资性房
地产采用公允价值模式进行后续计量。
二、 企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场
价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估
计。
同类或类似的房地产,对建筑物而言,是指所处地理位置和地理
环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、
可使用状况相同或相近的建筑物;对土地使用权而言,是指同一城区、
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同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的
土地。
第四条以公允价值计量的相关资产可以是单项资产,也可以是
资产组合。公司是以单项还是以组合的方式对相关资产进行公允价值

第二章


计量,取决于该资产的计量单元。计量单元,是指相关资产以单独或
者组合方式进行计量的最小单位。
第五条公司有确凿证据表明房地产用途发生改变,满足下列条
件之一的,经董事会出具相关决议并公告后,将投资性房地产转换为
其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产:
一、 投资性房地产开始自用;
二、 作为出售的房地产,改为出租;
三、 自用土地使用权停止自用,用于赚取租金或资本增值;
四、 自用建筑物停止自用,改为出租。
第三章投资性房地产公允价值确定原则
第六条公司采用审慎、稳健的原则进行投资性房地产公允价值
估价,并针对不同物业市场交易情况,采用不同的估价方法。
第七条在计量日能够取得的相同资产在活跃市场上未经调整的
报价。
公司投资性房地产本身有交易价格时,以公司投资性房地产管理
部门提供的同期成交价格或报价为基础,确定其公允价值。
第八条公司投资性房地产本身无交易价格时,由公司投资性房
地产管理部门进行市场调研,并出具市场调研报告,以市场调研报告
的估价结论确定其公允价值。必要时,公司聘请信誉良好的资产评估
机构对公司期末投资性房地产公允价值做出合理的估计。
公司投资性房地产管理部门出具市场调研报告时,应从投资性房
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地产所在城市的政府房地产管理部门、权威机构,或信誉良好的房地
产中介服务机构获取同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,
从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。
对本身无交易价格的投资性房地产,采用可比项目成交价格类比
法作为估价方法确定投资性房地产的公允价值。
一、 可比项目成交价格类比法是指,参照市场上类似物业的交易
价格,并按照影响标的物业价值的相关因素进行价格修正,以此为基
础最终确定标的物业的公允价值。

第三章


二、 一般情况下,公司至少选取5个以上同类或类似房地产项目
作为可比项目;同类或类似房地产项目较少时,可比项目不得少于3
个。
三、 公司对投资性房地产的公允价值进行持续估价,原可比项目
在交易时间上不具备可比性时,可以选取新的可比项目。
四、 公司应编制调整因素标准表,根据投资性房地产的类型,分
别商圈位置、周边交通便捷度、商业繁华度、房屋状况、设备及装修、
交易时间、交易方式、所在楼层、地理位置、周边环境等确定调整系
数范围。
五、 公司应在调整因素标准表界定的范围内进行系数修正。调整
因素本身发生变化时,公司可以对调整系数及其范围进行调整。
第九条在符合第三条款情况下,当相关资产因某种特殊因素限
制,导致相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下,才
能使用不可观察输入值。公司在确定不可观察输入值时,应当使用在
当前情况下可合理取得的最佳信息,包括所有可合理取得的市场参与
者假设。
第十条公司采用公允价值计量使用的估值技术一经确定,不得
随意变更,但变更估值技术或其应用能使计量结果在当前情况下同样
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或者更能代表公允价值的情况除外,包括但不限于下列情况:
一、 出现新的市场。
二、 可以取得新的信息。
三、 无法再取得以前使用的信息。
四、 改进了估值技术。
五、 市场状况发生变化。
第十一条公司投资性房地产管理部门出具的分析报告表明公司
投资性房地产公允价值可能发生大幅变动时,应对投资性房地产的公
允价值进行估价,并出具市场调研报告,经公司董事会批准后,公司
财务管理部根据市场调研报告的估价结论进行会计处理。分析报告表
明公司投资性房地产公允价值未发生大幅变动时,公司投资性房地产

第四章


管理部门可以不对投资性房地产的公允价值进行估价,经公司董事会
批准后,公司财务管理部可不进行会计处理。
第十二条当存在下列迹象时,表明投资性房地产的公允价值可
能发生了大幅变动:
一、 投资性房地产所处的市场在当期发生重大变化,以公司董事
会认定的某地区相关价格指数季度末与上年度末相比,变化幅度大于
5%时;
二、 有证据表明投资性房地产的建筑实体已经发生严重损坏,从
而影响投资性房地产的正常使用,并将大幅减少投资性房地产所带来
的净现金流量或者营业利润;
三、 投资性房地产的租赁情况发生重大变化,如投资性房地产
30%以上面积的空置期达到6个月以上;
四、 其他表明投资性房地产的公允价值可能发生了大幅变动的迹
象。
第十三条对当年首次新增投入使用的投资性房地产,应以正式
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投入使用日为基准日进行估价,聘请信誉良好的资产评估机构对该投
资性房地产公允价值做出合理的估计,出具评估报告,经公司董事会
批准后,公司财务管理部根据报告的估价结论在征得公司外部审计机
构同意后进行会计处理。
第四章投资性房地产公允价值确定方法
第十四条公司以公允价值计量相关投资性房地产,使用的估值
技术主要包括市场法、收益法、成本法。公司应当使用与其中一种或
多种估值技术相一致的方法计量公允价值。公司使用多种估值技术计
量公允价值的,应当考虑各估值结果的合理性,选取在当前情况下最
能代表公允价值的金额作为公允价值。
一、市场法,是利用相同或类似的资产、资产组合的价格以及其
他相关市场交易信息进行估值的技术。
(一) 公司投资性房地产管理部门在出具市场调研报告时,应对
项目进行实地调研,调研范围涵盖投资性房地产所在的城区或所在城

第五章


市的主要城区。对选取项目进行综合调研,深入了解其地理位置和环
境、周边交通便捷度、商业繁华度、房屋状况、结构类型、装修标准
等相关情况,并撰写调研报告。
(二) 按照标的物业的不同类型,选取样本项目。根据调研结
果,重点分析项目的地理位置、周边环境、房屋状况等因素,进一步
筛选出与估价标的物最具可比性的项目,作为估价的可比项目。
(三) 从独立的第三方获取可比项目在资产负债表日或邻近时间
的成交数据。
(四) 根据可比项目与标的物业在各项因素上的具体差异,确
定不同因素的修正系数,对可比项目的成交价格进行修正,并对修正
后的结果进行算术平均,从而得出标的物的估测价格,作为投资性房
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地产的公允价值。
二、 收益法,是将未来金额转换成单一现值的估值技术。
对于签有长期租约的投资性房地产,需采用收益法进行评估。采
用预计估价对象未来的正常收益,选用适当的资本化率将其折现到估
价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法确定
投资性房地产的公允价值。
三、 成本法,是反映当前要求重置相关资产服务能力所需金额(通
常指现行重置成本)的估值技术。
四、 评估方法的选取
(一) 有条件选用市场比较法进行估价的,应以市场比较法为主
要方法,但有长期租约的除外。
(二) 收益性房产的估价,应采用收益法。
(三) 公司自建投资性房地产,在达到可使用状态前,适用成本
法。
第五章投资性房地产公允价值计量会计处理原则
第十五条投资性房地产的初始计量
一、 外购投资性房地产,应当按照取得时的实际成本进行初始计
量。
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